Автор: Забудовники підвищують ціни, але скаржаться на низький курс долара, а на вторинному ринку — затишшя.
Як це не парадоксально, але в Україні майже будь-яка політична подія впливає на ринок нерухомості. Оголосили дострокові парламентські вибори — ріелтори зажурилися. Це означає, що ще на два місяці потенційні покупці відкладуть покупку, навіть якщо їм потрібно терміново поліпшувати житлові умови.
На первинному ринку інша проблема — покупці тримають заощадження у валюті, а через зміцнення гривні доларові ціни на квадратні метри виросли.
Вибори, вибори… ціни на первинну нерухомість
Середньостатистичний українець не особливо вірить в те, що його життя кардинально зміниться після чергових або позачергових виборів, але намагається в період політичної невизначеності різких рухів зі своїми фінансами не робити.
Особливо це стосується ринку нерухомості. Купівля або продаж квартири влітку, коли більшість покупців думають про те, як з’їздити у відпустку, і раніше була складним питанням, а вже в цьому році, коли на період відпусток наклався виборний процес, і зовсім може вивести на перше місце покупця.
Як кажуть експерти, влітку настає найкращий період для покупки нерухомості. Саме в розпал сезону відпусток українці рідше роблять великі покупки, а продавці погоджуються на істотні знижки. Однак цього літа частина покупців може взяти паузу через вибори.
— Не зовсім зрозуміло, чому на людей до сих пір впливає фактор виборів, — кажуть нам в одному з агентств нерухомості. — Адже ціни на квартири мало залежать від політиків, але як би там не було, під час передвиборної кампанії зазвичай відбувається менше угод. Ми це називаємо відкладеним попитом, адже якщо людина не купить квартиру зараз, вона все одно повернеться до вирішення свого житлового питання через пару місяців, а значить, ближче до осені активність покупців на ринку буде вищою.
Підтверджує це і статистика на початок травня, яка показала, що в період між закінченням виборів президента і оголошенням дострокових парламентських виборів на ринку було помітне пожвавлення. За даними аналітиків, зростання продажів в першій половині травня в середньому по первинному ринку склало близько 5%. Швидше за все подібний ефект буде і після парламентських виборів.
Дешевий долар також впливає на нерухомість
Ще один фактор, який виділяють експерти — це відносно дешевий долар, який змушує продавців відмовлятися від знижок і навіть підвищувати ціни.
— Житло на вторинному ринку часто продають з метою покупки квартири в новобудові, — продовжують ріелтори. — Але ціни на старе житло встановлюють в доларах, а на первинному ринку забудовники беруть гривню. Уявіть, що людина взимку готова була продати квартиру за 40 тисяч доларів за курсом 28 грн, за його розрахунками він отримав би на руки 1 млн 120 тисяч гривень. Але долар подешевшав, і при курсі 26 це вже 1 млн 40 тисяч гривень. Тобто, якщо він розраховував купити житло на первинному ринку, то йому потрібно буде десь знайти додаткові 80 тисяч гривень. Тому зараз деякі продавці навіть підвищили ціни на вторинному ринку, щоб компенсувати курсову різницю.
Правда, в останні дні долар знову почав дорожчати. Ріелтори не виключають, що це кілька активізує ринок.
Первинна нерухомість: Ціни в гривні зростають
Якщо ви стежите за ринком новобудов, то можете спостерігати, як щорічно мінімальна ціна квадратного метра дорожчає десь на 1000 гривень. Зараз вона на стадії котловану в столиці становить близько 14-15 тисяч гривень. Правда, чекати таку квартиру доведеться 2-3 роки.
Якщо дивитися навіть бюджетне житло в будинках, які повинні бути здані в найближчі місяці, то тут вже доведеться викладати 21-22 тисяч гривень за квадрат.
— Багато перекупники намагаються продати інвестиційне житло за кілька місяців до введення будинку в експлуатацію, — пояснює юрист Марія Колісниченко. — В цей час продавець ще не платить додаткові податки. Якщо ж він вступить в права власності, то при продажу в перші три роки володіння житлом доведеться заплатити 5% ПДФО і 1,5% військового збору. Такі ж податки платяться, якщо продавець зробив протягом звітного року більше однієї угоди. Тому, щоб не платити ці податки, продавці намагаються продати житло до введення його в експлуатацію, поки квартира є незавершеним об’єктом будівництва.
Що стосується динаміки цін, то тут забудовники обіцяють подорожчання в гривні. Якщо за перші п’ять місяців ціни змінювалися незначно — в межах 2-3%, то ближче до осені подорожчання стане більш помітним.
У другому півріччі 2019 року забудовники все-таки мають намір підняти ціну квадратного метра. Вони аргументують це тим, що собівартість будівництва постійно зростає. За даними компаній, тільки за перший квартал 2019 року будівельні матеріали подорожчали на 5-6%, вартість будівельно-монтажних робіт збільшилася на 15%, арматура виросла в ціні на 10%. XCITY
До кінця року очікується зростання цін на житло в гривневому еквіваленті на 8-10%.
Вторинний ринок: Ціни стабільні
Якщо ви не хочете зв’язуватися з будівельними компаніями, які частенько затримують здачу об’єктів в експлуатацію, то вам саме час звернути увагу на вторинний ринок. Тим більше, як жартують самі ріелтори, незрозуміло, яку квартиру вважати старою.
— Бувають ситуації, коли будинок уже кілька років як зданий, а люди тільки починають продавати квартиру в стані після будівельників, — говорить ріелтор. — Причини можуть бути різні — хтось не потягнув ремонт, хтось купував житло для дитини, а у неї виявилися інші плани. Формально це квартира на вторинному ринку, але по суті — це новобудова. Та й купити квартиру в будинку, де вже більшість ремонтів зроблено — це краще, ніж кілька років слухати перфоратори сусідів.
Експерти радять в першу чергу звертати увагу на квартири в будинках, які були здані після 2000 року — таке житло вже має сучасні планування, але все ще залишається в хорошому стані — не потрібно міняти проводку, труби, сантехніку.
Причому в обжитому будинку покупець отримує не тільки квартиру, в яку можна відразу в’їжджати, а й розвинену інфраструктуру. Фахівці з нерухомості третій рік поспіль говорять, що цінове дно на вторинному ринку пройдено. Деякі експерти навіть побачили невелике підвищення цін.
У той же час очікувати якогось різкого зростання або падіння вартості не варто. Експерти кажуть про цінову стабілізацію.
Орендарям готуються підвищувати ціни
Після виборів ціни на оренду в столиці зростуть. Правда, це не пов’язано з політикою. Традиційно у другій половині літа в місто приїжджає велика кількість майбутніх студентів, які підвищують попит на орендне житло. Експерти кажуть, що найбільш піковими місяцями є серпень і початок вересня.
Традиційно квартири щороку дорожчають на 10-15% в бюджетному сегменті і на 5-10% — в середньому. Цього року найдешевші однокімнатні квартири здаються по 7-7,5 тисяч гривень. У новобудовах ціни вище, там за однокімнатну квартиру просять від 9-10 тисяч гривень.
Швидше за все, зростання цін в серпні складе від 700 до 1000 гривень в бюджетному сегменті. Найдешевше житло здаватиметься від 8 тисяч гривень на місяць.